Fassade

Österreichisches Wohnrecht – Grundlagen

Was ist das?

In Österreich ist das Wohnrecht – abhängig von den Eigentumsverhältnissen – in vier Säulen
gegliedert:

Mit- oder Hauseigentum

Das klassische „Zinshaus“, das einem oder mehreren Eigentümern gehört, wobei die
grundbücherlichen Anteile ideell sind und in Bruchteilen angegeben werden, z.B. 1/2.
Für das sogenannte „schlichte Miteigentum“ gilt für Wohnhäuser, die vor dem 30. Juni 1953
errichtet wurden, in der Regel das Mietrechtsgesetz (MRG), es sei denn, Ausnahmen des § 1 Abs. 2 MRG sind zutreffend.
Für Miteigentums-Objekte die ohne öffentliche Förderungsmittel nach dem 30. Juni 1953
errichtet wurden, gilt in der Regel das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (AGBG) sowie allenfalls in Teilbereichen das MRG.

Gemeinnützig errichtete Wohnhausanlagen

Bauvereinigungen, die als gemeinnützig im Sinne des Bundesgesetzes gelten, können
Genossenschaften, GmbH’s (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) oder AG’s
(Aktiengesellschaft) sein.
Sie können sowohl Mietwohnhäuser als auch Wohnungseigentumsobjekte errichten, wobei alle stets mit öffentlichen Fördermitteln erbaut werden. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit der Kaufoption, woraus sich eine eigene Abrechnungsform des Mischobjektes im WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) ergibt.
Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV’s) unterliegen einer eigenen Prüfung durch den
Revisionsverband der gemeinnützigen Bauvereinigungen (gbv.at).

Wohnungseigentum

Wohnungseigentumsobjekte gehören mindestens zwei Personen wobei jedem Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem konkreten Anteil zugeschrieben wird.
Die Gesamtheit der Wohnungseigentümer wird Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
genannt.
Das Wohnungseigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Mischobjekte

Wird in einem Miteigentumsobjekt (z.B. in einem klassischen Zinshaus) der Dachboden
ausgebaut und an den neuen Wohnungen Wohnungseigentum begründet, wobei das restliche Haus schlichtes Miteigentum bleibt, spricht man von eine Mischobjekt.
Ein weiteres häufiges Beispiel betrifft die Kaufoption in gemeinnützigen Wohnhäusern: wenn ein Teil der Bewohner die Kaufoption nutzt und ein anderer Teil der Bewohner weiterhin mietet, spricht man ebenfalls von einem Mischobjekt.

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Berufsbild Immobilienverwalter

Die österreichische Wirtschaftskammer definiert das Berufsbild des Immobilienverwalters wie folgt:

1. Präambel

Der österreichische Immobilienverwalter ist ein nach strengen Prüfungskriterien ausgewählter und ausgebildeter Immobilienmanager.
Seine primäre Aufgabe ist die treuhändige und bestmögliche Bewirtschaftung des ihm
anvertrauten Immobilienvermögens.
Der Immobilienverwalter hat in seinem Bereich besondere Vertretungsbefugnisse vor Gerichten und Behörden.
Es obliegt dem einzelnen Betrieb, seinen individuellen Leistungsumfang zu definieren und anzubieten.
Zur optimalen Abdeckung des Kundenwunsches ist der Immobilienverwalter berechtigt, auch andere Berufsgruppen, wie z.B. Rechtsanwälte, Architekten oder andere befugte Fachleute heranzuziehen.
Der Immobilientreuhänder vereinigt höchste Kompetenz für das gesamte Immobilienwesen und ist auch als solcher immer primärer Ansprechpartner für alle Immobiliendienstleistungen.

2. Honorargestaltung

Die Honorargestaltung des Immobilienverwalters richtet sich nach seiner persönlichen
Dienstleistungspalette und den getroffenen Vereinbarungen.
In allen Bereichen der typischen Verwaltungstätigkeit ist davon auszugehen, dass es Maßnahmen und Tätigkeiten gibt, die in der Regel durch ein laufend vereinbartes Entgelt abgedeckt werden, während es in allen Bereichen aber auch solche gibt, für die eine gesonderte Honorierung über das laufende Honorar hinaus erforderlich ist.
Der Immobilienverwalter teilt diese Trennung seinem Kunden im Zuge der Anbotslegung mit.

3. Die Tätigkeit des Immobilienverwalters

Die Tätigkeit des Immobilienverwalters kann – im Wesentlichen – in zehn Obergruppen unterteilt werden:

  1. Immobilienbezogenes Facility Management.
  2. Die treuhändige Buchhaltung, das Rechnungswesen und den Zahlungsverkehr.
  3. Das Steuer- und Abgabenwesen.
  4. Die Betreuung von Immobilien im weiteren Sinne von Erhaltungsmaßnahmen bis zu jeglicher Form von Verbesserungsmaßnahmen.
  5. Die Beratung in allen einschlägigen Immobilienangelegenheiten.
  6. Die Vertretung von Eigentümern unter Berücksichtigung der Interessen der Nutzer.
  7. Die Organisation und Koordination der Willensbildung von Eigentümern und sonst Beteiligten.
  8. Nutzerbezogenes Flächen- und Mietenmanagement.
  9. Das professionelle Centermanagement.
  10. Die Finanzierung und Bewertung.

 

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